부동산 가격의 등락 때문에 고민이 많은 분들이 다양한 방법을 시도하고 있습니다. 무엇보다 억울하게 세금을 두드려 맞는 일이 없어야 하므로 가족 간 부동산 거래에 대해 알아보고자 합니다.
가족 간 부동산 거래 주의해야 하는 이유
세법상 가족등 특수관계인이란?
국세기본법상 특수관계인이란 본인과 다음의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말합니다. 국세기본법 2조 20호에 의하면 이경우 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 봅니다. 예컨대, 갑을 기준으로 을이 갑의 특수관계인에 해당하는 경우 갑도 을의 특수관계인에 해당하는 것입니다.(쌍방관계) 특수관계인의 구체적 범위는 국세기본법 시행령 제1조의 2에서 규정하고 있습니다. 이 포스팅에서는 가족 간 거래를 이야기하고 있기 때문에 혈족 인척등의 친족관계에 있는 자만을 다뤄본다면 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 혈족, 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함한다), 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자 직계비속을 포함하게 됩니다. 혈족이란 피로 이어진 관계를 말하며 인척은 혼인에 의하여 발생하는 친족관계로서 인척 중 특수관계에 있는 자는 본인과 4촌 이내의 인척관계에 있어야 합니다.
상속세 및 증여세법에서는 가족등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 실거래가보다 30%와 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 합니다. 부동산 세법에서는 가족 사이의 거래를 양도보다는 증여로 보는 경향이 있기 때문입니다. 예를 들어 실거래가가 9억 원인 아파트를 6억 3000만 원 미만으로 거래하거나 12억 원 아파트를 9억 원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있습니다. 물론 여기서 주의할 점은 실제 매매거래임을 입증할 수 있도록 해야 한다는 것입니다.
표준매매계약서를 작성하고, 매매대금은 현금거래보다는 계좌이체를 통해 금융거래 내역을 남겨야 합니다.
매수대금은 신고된 소득증빙, 재산처분내역 또는 상속•증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명하여야 합니다.
가족 간 부동산 거래에서 주의할 점
| 적정 가격 내 거래 | 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원 중 적은 금액범위 이내에서 거래해야한다 (정상가액을 크게 벗어나지 않아야한다) |
| 매매거래 입증 | 증여가 아닌 매매로 인정받아 양도소득세로 과세를 받기 위해서는 매매계약서, 금융거래내역서, 소득증빙서류 등 실질적으로 대가를 주고 거래한 사실을 증빙할 수 있는 자료를 통한 입증필요. 거래에 대한 자금 출처가 중요함 |
예를 들어 시가 15억짜리 아파트를 거래할 경우 14억2500만~15억7500원 내에서 거래가 이뤄져야 합니다. 만약 10억 원에 매매했다고 신고하면 매매가격은 인정되지 않고 부당한 거래로 간주해 시가 15억 원을 기준으로 양도소득세를 부과받게 됩니다.
또한 가족 간 거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나서도 안됩니다. 범위를 벗어날 경우 이득을 취한 사람이 증여세를 더 내야 합니다. 예를 들어 시가 10억 원인 주택은 7억~13억까지가 정상가로 간주될 것입니다. 이 주택을 5억 원에 매매했어도 세법은 7억 원까지를 정상거래로 본다. 2억 원에 대해서는 증여세가 부과되는 것입니다.
- 가족 간 부동산 거래에서 매매대금 중 일부를 차용하는 경우 차용증 작성해야 함(차용증은 공증하는 것이 좋음)
- 매매대금 중 일부를 차용했다면 이자 및 원금 상환하도록 해야 합니다.
- 가족 간 부동산 거래는 거래조건이 한쪽에 너무 유리하지 않도록 설정하여 통상적인 거래행위로 볼 수 있도록 만들어야 합니다.
- 가족 간 부동산 거래에서 생활비 지급을 매매대금으로 대신할 경우 매도인이 생활비를 지급받아야 할 만큼 경제적 능력이 없어야 합니다.