부모자식간 금전거래시 차용증 작성 방법(부동산거래시)

차용증작성

부동산과 같이 큰 거래금액이 들어가는 물건을 취득할 때 부모로부터 자금을 도움받는 사례가 많습니다. 그렇지만 심판례를 살펴보면 직계존비속간에는 객관적으로 입증되지 않는 한 증여로 추정함이 일반적입니다. 
그래서 부모자식 간의 금전거래도 차용증 작성이 필수입니다. 차용증만 작성한다고 해서 국세청에서 무조건 인정해 주는 것도 아닙니다. 부모자식 간이 아닌 형제간(다른 가족 간)의 차용은 비교적 인정받기 쉬우나 부모자식 간은 그렇지 않습니다. 그렇기 때문에 이를 인정받기 위해서 객관적으로 차용이라는 사실을 입증할 여러 가지 증거들이 필요합니다.

 

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차용증의 작성 내용

법적 효력을 잘 이해하고 작성하는 것이 중요합니다. 내용이 부실하면 소용이 없기 때문에 작성 시 필수 적으로 기재해야 하는 사항이 있습니다. 작성 시기 또한  명확히 해야 증여로 의심받지 않습니다. 작성날짜에 맞게 확정일자나 내용증명으로 문서를 송달하거나 하는 것이 좋습니다. 또한 채무변제 조건은 반드시 포함시켜야 합니다. 정확한 차용금액, 차용 금액에 대한 이자율, 지급방법, 변제기간을 제시해야 합니다.

• 채권자(돈을 빌려주는 사람)의 인적사항
• 채무자(돈을 빌리는 사람)의 인적사항
• 채무액
• 이자율
• 변제 일시와 변제 방법(돈을 빌리는 날짜, 갚는 방법)
• 변제 지연시 위약금
• 기타 상호 합의된 내용 

부모 자식간, 가족 간 자금 거래 시 주의할 점

1. 사전에 차용증 작성 후 확정일자 또는 공증 또는 내용증명받아두기 

발송 후 내용증명-증명서비스-우편 (epost.go.kr)

우편-증명서비스-발송 후 내용증명

2. 법정이자(4.6%)와 실제 지급 이자와의 차이가 연 1천만 원을 넘지 않도록 이자율 설정할 것 
3. 연 2억 원 미만이더라도 최소한의 이자는 주고받을 것 

4. 차입기간은 장기보다는 3-5년 단위로 작성해 재연장하고 일부라도 상환하는 거래를 남기는 게 좋다.

차용증을 잘 작성하더라도 이후 원리금의 상환내역이 없으면 차용으로 인정받기 사실상 불가능하다고 한다. 가족 간 이체내역이 증여가 아니라 차용이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 가장 중요한 증거가 되는 것이 원리금 상환내역이다. 꾸준하게 남겨져 있어야 진실된 차용이라는 증거가 생기게 되니 가급적 분기나 반기보다는 월단위로 남기는 것이 도움이 된다.
 5. 소득이 없거나 미성년인 자녀와는 금전대차로 인정하지 않으니 주의가 필요하다.
 6. 자금조달계획서에 차입으로 신고한 경우에는 원금 상환에 대해 사후관리되니 주의가 필요하다.
 7. 부모가 대여하는 자금에 대해 자금출처조사가 나올 가능성이 있으므로 부모 역시 출처가 명확한 자금을 사용하는 것이 좋다. 
 

이자를 꼭 지급해야 할까? 이렇게 하면 됩니다.

세법에서는 이자 비용을 아껴서 혜택을 보는 것도 증여로 봅니다. 그래서 차용원금을 잘 상환해도 적절한 이자를 지급하지 않는다면 이자만큼 이득을 본 것으로 간주하여 증여세가 나올 수 있습니다.  세법에서 정한 법정이자율은 4.6%입니다. 
예를 들어 5억 원을 빌린다면, 1년 이 자를 2300만 원인데 이를 지급하지 않으면 매년 2300만 원씩 증여로 추정합니다. 이자를 제대로 입금하여도 이자를 받는 사람의 입장에서는 이자소득이 발생함으로 개인끼리의 차용 시 이자소득세율은 25%이기 때문에 575만 원의 이자소득세를 납부하여야 하는 것입니다. 

 

무이자 차용을 할 수 있지만 유의할 점 

법정이자율을 계산한 이자와 실제로 지급한 이자차이가 연간 1천만 원 이하라면 (법정이자율 4.6프로 계산한 이자보다 적게 이자를 지급하더라도) 증여세가 과세되지 않습니다.  예를 들어 5억을 차용한 뒤 매달 2%로 이자를 지급하기로 한다면, 1년 총이자는 1000만 원이고, 법정이자율 4.6으로 계산한 총이자는 2300만 원이다. 이때 차이가 1300만 원으로 증여세가 과세됩니다. 
 이것을 활용하면 차용금액이 2.17억 이하라면 무이자 차용이 가능한 계산이 나옵니다. 
2.17억 ×4.6%=약 998만 원으로 1천만 원 이하 미만이라 이자를 지급하지 않아도 증여세가 나오지 않게 됩니다. 하지만 무이자로 차용할 경우 계좌에 이자지급내역이 없이는 차용증하나로 추후 세무조사가 나오면 증빙이 부족할 수 있습니다. 그러므로 무이자차용일 경우는 원금을 나눠 상환하는 것이 좋습니다. 
 

부채사후관리란 무엇이고 왜 중요한가?

부채사후관리란 상속·증여 과정에서 인정된 부채를 실제로 자력 상환했는지를 살펴보는 것을 말합니다. 부채사후관리는 상속세·증여세의 과세기준을 정확하게 산정하고, 부당한 내부거래를 통한 편법 증여행위를 방지하기 위해 필요합니다. 상속세·증여세는 상속인이나 수증인이 받은 재산의 가액에서 부채를 차감한 순재산가액에 따라 산출되게 됩니다. 따라서 부채의 인정 여부와 금액은 상속세·증여세의 과세기준에 직접적인 영향을 미칩니다. 예를 들어, 상속인이 상속받은 재산의 가액이 10억원이고, 부채가 5억 원이라면 순재산 가액은 5억 원이 되어 상속세는 약 1억 원입니다. 하지만 부채가 인정되지 않거나 금액이 적게 인정된다면 순재산 가액은 높아지고 상속세도 증가합니다.

 

부채사후관리는 또한 부당한 내부거래를 통한 편법 증여행위를 방지하는 역할도 합니다. 예를 들어, A가 자신의 자녀 B에게 재산을 증여하고자 할 때, A가 B에게 대출을 해주고 이자를 받지 않거나 낮게 받는다면, 이는 실질적으로 재산을 증여하는 것과 같다고 세법에서는 보게 됩니다. 이런 경우에는 대출금과 이자차익을 증여로 보고 증여세를 부과합니다. 하지만 A가 B에게 대출을 해준 후에 B가 대출금을 정상적으로 상환한다면, 이는 증여가 아니라 대출로 인정되게 되는 것입니다. 따라서 부채사후관리는 대출금의 상환 여부와 방법을 점검하여 편법 증여행위를 검증하는 과정입니다. 

국세청은 올해 상반기에 전국 일선세무서에 부채사후관리 점검계획을 내려 보냈는데 점검대상은 2019년부터 2021년까지 상속·증여 과정에서 인정된 부채가 3억원 이상인 경우로 한정하였다고 합니다. 점검방법은 세무서장이 세무조사권을 행사하여 대출금의 상환 여부와 방법, 자력상환 여부 등을 확인하는 것이며 점검결과 부채가 인정되지 않거나 금액이 적게 인정되는 경우에는 추가로 상속세·증여세를 징수하거나 벌금을 부과할 수 있다고 합니다. 

 

지금까지 부모자식간의 차용증작성시 주의하여야 할 점에 대해 정리해 보았는데요. 가족 간 거래라고 별 거 아니라고 생각하지 말고, 미리 준비하여 아까운 세금을 내지 않도록 하는 게 좋을 것 같습니다. 저 또한 부모님께 큰돈을 빌려며 차용증과 인감증명서를 첨부하여 작성하고 매월 원금, 이자를 납부하였습니다. 무이자로 돈을 차용할 수 있다고는 하지만 최대한 안전하게 그렇게 진행하였습니다.

정확하게 하고 싶을 때는 꼭 거래 전 세무상담을 꼭 받아보시는 것을 추천합니다. 부채 사후 관리감독이 강화되었기 때문에 꼭 이점을 유의하셔서 일을 처리하시길 권유드립니다. 

 

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